Bauträgerrecht  


BGH -- Zur Zuständigkeit für Durchsetzung der Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum? UND: Welche Auswirkungen hat es, wenn die WEG die Zuständigkeit für die Setzung gemeinschaftsbezogener Fristen an sich zieht?


Die - (teil-)rechtsfähige - Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit.

Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 236/05

BGB § 633; WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2



Zum Urteil:

Der V. Senat des BGH (dieser ist für Wohnungseigentumssachen zuständig) hat die WEG in seiner aufseherregenden Entscheidung für teilrechtsfähig erklärt (BGH, Beschluss v. 2.6.05, V ZB 32/05). Danach gilt für die WEG, dass Ihre Rechtsfähigkeit nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt ist, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen.

Der VII. Senat des BGH (Bausenat) übernimmt diese Rechtsprechung. Er klärt mit diesem Urteil, für welche Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum der Einzelerwerber und für welche der nunmehr teilrechtsfähige Verband zuständig ist.

Im zu entscheidenden Fall ging es um die Vorschussklage einer WEG wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum.

Was ist das wichtige an dieser Entscheidung?

-DerVII. Senat erkennt zunächst die Rechts- und Parteifähigkeit der WEG als Verband für die Geltendmachung und gerichtliche Durchsetzung der Rechte der Erwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an.

Die WEG ist nicht Inhaberin dieser Rechte. Auch werden diese nicht auf sie übergeleitet. Jedoch folgt aus der VERWALTUNGSKOMPETENZ der WEG aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, dass diese auch GEMEINSCHAFTSBEZOGENE Ansprüche der Erwerber wegen solcher Mängel geltend machen kann.

Der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzuordnen.

Für die einzelnen Rechte ist auch unter Berücksichtigung der bisher. Rspr. zu unterscheiden:

-Solange der Erwerber durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Gemeinschaft oder schützenswerte Interessen des Bauträgers nicht beeinträchtigt, kann er seine Rechte selbstständig verfolgen. Er kann also
-Mängelbeseitigung,
-Ersatz eigener Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und
-Vorschuss auf Zahlung an die Gemeinschaft selbstständig verlangen, soweit die Gemeinschaft die Durchsetzung nicht an sich zieht.

Die Geltendmachung von Minderung und kleinem Schadensersatz steht ausschließlich der Gemeinschaft zu. Rücktritt und großer Schadensersatz stehen ausschließlich dem Einzelerwerber zu.

Fazit:

Das Urteil ist für das Bauträgerrecht SEHR bedeutsam und klärt Zuständigkeiten.

Die Befugnis der insoweit rechtsfähigen WEG gilt nicht nur für die Mängelrechte, sondern auch für die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche.

Dem ist zuzustimmen, denn die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums und der Schutz des Bauträgers erfordern ein einheitliches Vorgehen der Eigentümer.

Der Einzelerwerber bleibt aber grundsätzlich befugt, den Vertrag rückabzuwickeln. Dazu müssen aber zuvor Mängelbeseitigungsfristen gesetzt und abgelaufen sein. Die Zuständigkeit für die Setzung solcher - GEMEINSCHAFTSBEZOGENEN! - Fristen kann die WEG aber an sich ziehen. Obwohl Rücktritt und großer Schadensersatz rein individuelle Rechte des Erwerbers sind, kann deren Ausübung also doch vom Vorgehen der Gemeinschaft abhängig sein!!!

BR-E-1

WEG kann Ansprüche der Käufer aus MaBV Bürgschaften geltend machen


1. Die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen.

2. Die Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum lasten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen.

3. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben.

4. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch insoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann.

5. Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesichert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht.

6. Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen.

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 50/06

MaBV § 3 Abs. 1 Nr. 3, § 7 Abs. 1; ZPO §§ 50, 51; WEG § 21


Zum Sachverhalt:

Der Bauträger hatte einen Altbaukomplexes zu sanieren. Dieser weist aber gravierende Mängel auf.
ZAhlungsansprüche gegen die Käufer hat der Bauträger an die ihn finanzierende Bank abgetreten. Die Bank ist auch durch eine Globalgrundschuld in voller Höhe an den Eigentumswohnungen abgesichert.

Den Käufern hat die Bank teilweise Freigabeversprechen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Sätze 2 - 5 MaBV, teilweise Bürgschaften gemäß § 7 Abs. 1 MaBV zur Verfügung gestellt.

Die Käufer haben der Wohnungseigentümergemeinschaft entweder die "Bürgschaftsforderungen" abgetreten oder haben sie zur Geltendmachung der Ansprüche aus den Bürgschaften sowie aus den Freigabeversprechen zum Zwecke der Pfandfreigabe ermächtigt. Zu klären war u.a. ob die Klage der "Gemeinschaft" zulässig gewesen ist.

Dies hat der BGH bejaht.

Die Gemeinschaft ist ein selbstständiges, teilrechtsfähiges Rechtssubjekt und als solches parteifähig (BGH, Beschluss vom 2.6.05, V ZB 32/05). Die WEG ist teilrechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens am Rechtsverkehr teilnimmt.

Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums kann sie gemäß § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG "an sich ziehen" und außergerichtlich und gerichtlich im Wege gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (BGH, Urteil vom 12.4.07, VII ZR 236/05).

Ansprüche aus den Bürgschaften und den Freigabeversprechen gehören jedoch nicht zum Bestand der Rechte, auf die sich die Teilrechtsfähigkeit bezieht. Dies Ansprüche betreffen die persönliche finanzielle Absicherung des Erwerbers. Auf die Abtretungen kann sich die WEG nicht stützen, weil aufgrund der Akzessorietät von gesicherter Forderung und Bürgschaft eine isolierte Abtretung der Bürgschaftsforderung unwirksam ist (BGH, BauR 1992, 84, 85).

Die Gemeinschaft kann aber in gewillkürter Prozessstandschaft vorgehen. Mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stehen die Ansprüche aus den Bürgschaften und den Freigabeversprechen in engem und wirtschaftlichem Zusammenhang, so dass ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Anspruchsdurchsetzung durch die Gemeinschaft besteht. Die Realisierung der Ansprüche der Erwerber kommt der WEG mittelbar zugute. Die gemeinsame Anspruchsvoraussetzung ist für die Erwerber zweckmäßig. Dem stehen schutzwürdige Interessen der Bank nicht entgegen.

Die unwirksame Abtretung ist gemäß § 140 BGB in eine Ermächtigung umzudeuten, die Bürgschaft und die zu Grunde liegende Forderung geltend zu machen.

Es liegt auch kein Fall der genehmigungspflichtigen geschäftsmäßigen Einziehung fremder Forderungen vor.


Kommentar:

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Allerdings können durch die gewillkürte Prozessstandschaft die Interessen des Prozessgegners wegen des formellen Parteibegriffs der ZPO tangiert werden, da die Erwerber nun Zeugen sind. Dies wird man aber hinnehmen müssen.

BR-E-2