Wohnungseigentumsrecht  
Hinweis: Die Entscheidungen haben zur besseren Auffindbarkeit eine Bezeichnung erhalten. Diese finden Sie jeweils am Ende der Kurzdarstellung des Urteils.

„Wohnungseigentümer müssen nicht mehr als Gesamtschuldner haften.“- Änderung der Rechtsprechung des BGH


Mit diesem Beschluss, der erhebliches Aufsehen erregte, hat der Bundesgerichtshof (siehe www.bundesgerichtshof.de, BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05) eine jahrelange Praxis beendet: Bislang konnte zum Beispiel ein für die Eigentümergemeinschaft tätiger Handwerker, der von der Eigentümergemeinschaft eine seiner Rechnungen nicht bezahlt bekommen hat, sich einen der Eigentümer aussuchen und diesen auf den vollen Betrag verklagen. Dieser eine Eigentümer musste dann zusehen, ob und wie er sein Geld von den anderen Eigentümern zurückbekommt. In dem von dem BGH zu entscheidenden Fall hatte die Hausverwaltung jahrelang Rechnungen nicht bezahlt. Hierfür – so nun der BGH – muss kein einzelner Eigentümer haften, sondern nur die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Der einzelne Eigentümer – so nun der BGH – haftet nur, wenn er ausdrücklich eine persönliche Haftung übernommen hat. Gläubiger können aber auf das Verwaltungs-vermögen zugreifen, auf das Gemeinschaftskonto oder die Instandhaltungsrücklage.

Der einzelne Eigentümer haftet aber in Höhe seines Miteigentumsanteiles / seiner Miteigentumsanteile der Wohnungseigentumsgemeinschaft, wenn er persönlich in Anspruch genommen wird. Der BGH erkennt der Wohnungseigentumsgemeinschaft nun Rechtsfähigkeit an. Dies bringt den Vorteil, dass nicht mehr wie bisher alle Eigentümer in der Klageschrift stehen müssen, wenn die Eigentümer klagen wollen und der Verwalter nicht mit dem Prozess beauftragt wurde.

Kommentar: Eine der ganz wichtigen Entscheidungen des BGH. Die Entscheidung ist zu begrüssen. Der Handwerker wird sich aber überlegen, ob er nicht besser eine Bürgschaft zur Sicherung seiner Ansprüche abfordert, wenn er Zweifel an der Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Haften die Wohnungseigentümer wegen des "Vertrauensschutzgedankens" bei Altfällen wie bisher?

Hierzu OLG Celle, Urteil vom 05.04.2006 - 3 U 265/05:
"Wer vor dem Beschluss des BGH vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Klage gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erhoben hat, genießt Vertrauensschutz; einer Klagänderung bedarf es nicht."

Folge: - Rubrumsberichtigung oder Titelumschreibung nach Verfahrensabschluss und
- die Möglichkeit der Rubrumsberichtigung bei noch nicht entschiedenen Verfahren dahingehend, dass die nunmehr in Teilbereichen als rechtsfähig anerkannte Wohnungseigentümergemeinschaft die tatsächlich bei Klageeinrichtung gemeinte Partei ist,

ist nach der Teilrücknahme nicht mehr möglich.

Auf den vom OLG Celle gewählten Aspekt des „Vertrauensschutzes“ sollte man sich besser nicht verlassen. Die Änderung einer obergerichtlichen Rechtsprechung hat im Gegensatz zu einer Änderung des Gesetzes grundsätzlich volle Rückwirkung. Wie hätte der BGH auch sonst den obigen Fall so entscheiden können? Dem Urteil des OLG Celle ist u.E. daher nicht zu folgen.

Eine Klarstellung/Rubrumsberichtigung lassen jedenfalls u.a. zu:
-OLG München, ZMR 2005, 730,
-OLG Düsseldorf, NZM 2006, 182.

W-E-1

Bindet der WEG-Beschluss zur Stundung der Mängelbeseitigung den einzelnen Erwerber?
Recht des einzelnen Erwerbers : Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann dieser Frist mit Ablehnungsandrohung setzen und großen Schadensersatz fordern!


1) Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Einverständnis mit dem Veräußerer von Wohnungseigentum, über notwendige Mängelbeseitigungsarbeiten erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, weil die Mängelursachen noch nicht ausreichend sicher nachgewiesen sind, bleibt die Fälligkeit des Mängelbeseitigungsanspruchs des einzelnen Erwerbers davon grundsätzlich unberührt.

2) Der Erwerber ist berechtigt, dem Veräußerer ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer eine angemessene Frist mit Ablehnungsandrohung zur Beseitigung der Mängel unter vorheriger Vorlage des Sanierungskonzepts zu setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist erlischt der Erfüllungsanspruch dieses Erwerbers. Er ist dann berechtigt, großen Schadensersatz zu fordern oder den Vertrag zu wandeln (im Anschluss an BGH, Urteil vom 30.04.1998 - VII ZR 47/97, BauR 1998, 783 = ZfBR 1998, 245).

3) Eine mit Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Aufnahme der Arbeiten und zum Nachweis der Beauftragung eines Drittunternehmers genügt den Anforderungen an eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Sinne des § 634 Abs. 1 BGB nicht.

BGH, Urteil vom 23.02.2006 - VII ZR 84/05

BGB a.F. §§ 633, 635; WEG § 21


Kommentar:

Die WEG ist -so der BGH- nicht berechtigt, die vertraglichen Ansprüche einzelner Erwerber zu regeln und über die Fälligkeit dieser Ansprüche zu entscheiden.

Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung (BGH 21.7.05 - VII ZR 304/03; BGH 30.4.98 - VII ZR 47/97). Jedem einzelnem Erwerbern steht der uneingeschränkte vertragliche Anspruch auf die mangelfreie Errichtung des Bauwerks hinsichtlich erworbenem Gemeinschafts- und Sondereigentum zu (BGH 6.6.91- VII ZR 372/89). Nur dann und nur insoweit ist eine Beschränkung in der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen ist anzunehmen, als Interessen anderer Erwerber betroffen werden (Betroffenheit anderer: ja: bei Minderung und kleinem Schadensersatz); nein: bei Wandelung und großem Schadensersatz).

Nach altem -bis zum 1.1.2002 bestehendem- Recht ist -anders als nach neuem Recht- grundsätzlich eine ordnungsgemäße Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erforderlich, um großen Schadensersatz geltend machen zu können.

Bei solchen Beschlüssen wie sie hier im Streit waren kann es aber Auslegungszeifel darüber geben, inwieweit (z.B. wenn vom Bauträger ein Sanierungskonzept gefordert wurde) eine Bindung des einzelnen Erwerbers doch noch begründet wird. Da die Rechtslage nicht klar genug ist, sollte ein Erwerber, der nicht gemeinschaftsgebundene Ansprüche geltend machen will, einem Beschluss der WEG über solche Ansprüche nicht zustimmen.



W-E-2

Bauliche Veränderung: "Verständliche" Beeinträchtigung erforderlich!


BGB § 1004; WEG § 22

1. Bei dem Einbau der Stahlgittertür handelt es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.
2. Erforderlich für eine Beeinträchtigung i.S.v. § 14 Abs. 1 WEG ist, dass sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer vergleichbaren Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

OLG Köln, Beschluss vom 01.12.2004 - 16 Wx 204/04

Kommentar:

Nicht jede Veränderung des optischen Erscheinungsbildes einer Wohnungseigentumsanlage kann als Nachteil angesehen werden. Erforderlich ist vielmehr, dass sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer vergleichbaren Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, Beschluss vom 19.12.1991 - V ZB 27/90 -, NJW 1992, 978, 979; BayObLG, Beschluss vom 30.01.2003 - 2Z BR 121/02 - NJW-RR 2003, 952). Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor wie das OLG feststellte.

Ein Eigentümer der obersten, im Hause befindlichen Wohnung hatte nach einem Einbruch genug. Er ließ - ohne Zustimmung der übrigen Bewohner - eine Stahlgittertür anbringen, um Diebe von ihrer "Berufsausübung" abzuhalten. Ein Eigentümer aus dem 2. OG sah hierin unerlaubte bauliche Veränderung und drängte auf Entfernung. Das OLG nahm eine bauliche Veränderung an, doch stellte auch fest, dass niemand hierdurch gestört werden kann, weil sich die Wohnung im obersten Stock befinde. Die Klägerin aus dem 2. OG hätte die Treppe hochsteigen müssen, um den Umbau überhaupt zu sehen.

Fazit: Ein Urteil dem zuzustimmen ist und das dazu beitragen kann, der "Versteinerung" von Eigentumswohnungsanlagen die Stirn zu bieten.

Das Thema "bauliche Veränderung" und der Streit darüber nimmt immer häufiger absonderliche Ausmaße an. Beim Kauf einer ETW ist darauf zu achten, dass die Gemeinschaftsordnung bauliche Veränderungen zumindest dann zulässt, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile dafür sind.


W-E-3
Was kann gegen Zahlungsunwillige unternommen werden?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wirksam beschließen, dass einem säumigen Wohngeldschuldner die Versorgungsleitungen zur Wohnung abgetrennt werden.

(BayObLG, 2Z BR 224/03)

Zum Urteil:

Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese hatte beschlossen, die Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners von der Versorgung mit Heizenergie und Wasser abzutrennen. Als der Wohnungseigentümer dem beauftragten Handwerker den Zutritt zur Wohnung verweigerte, erhob die Eigentümergemeinschaft Klage. Sie beantragte, den Wohnungseigentümer unter Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu verpflichten, dem Handwerker die Abtrennung der Wasser- und Heizwärmeleitungen in seiner Wohnung zu ermöglichen.

Das BayObLG wies die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Wohnungseigentümers zurück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Lieferung von Wasser und Heizung. Entsprechend müsse der Wohnungseigentümer die Abtrennung dulden und sei verpflichtet, dem Handwerker den hierfür erforderlichen Zutritt zu gewähren. Die Abtrennung sei angesichts der Wohngeldrückstände nicht unverhältnismäßig. Hinzu komme, dass der Wohnungseigentümer auch die laufenden Wohngeldzahlungen nicht erbringe. Schäden am Gemeinschaftseigentum seien nicht zu erwarten.

Kommentar:

Eine zutreffende Entscheidung.
Es kann nicht angehen, dass nichtzahlende Eigentümer die WEG als Kuh ansehen, die man zwar melken kann, aber für deren Fütterungskosten man nicht aufkommen muss. Der Mißbrauch, den einige Wohnungseigentümer mit ihrem Zahlungsverhalten betreiben (nach dem Motto: "Zinsen" an die WEG zahle ich gleichfalls nicht), nimmt leider immer mehr zu.

Die Gedanken dieses Urteils lassen sich u.E. auch auf andere Fälle übertragen, bei denen der Nichzahlende etwas von der WEG will (z.B. Genehmigung der gewerblichen Nutzung, Aufhängen eines Werbeschildes).


W-E-4
Bauliche Veränderung und Abwägung unter Einbeziehung des GG
Anhand aller Umstände des Einzelfalles ist zu beurteilen, ob ein über das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinausgehender Nachteil vorliegt. Die Verringerung der nutzbaren Breite einer Treppe durch den Einbau eines Treppensitzlifts unter die in einer Landesbauordnung geforderte Mindestbreite kann danach einen hinzunehmenden Nachteil darstellen.

OLG München mit Beschluss vom 12.7.2005 - Az.: 32 WX 051/05

Das OLG führt aus: Obwohl der Einbau des Lifts dazu führe, dass die nutzbare Breite der Treppe unter das in der maßgeblichen Bauordnung geforderte Maß verringert werde, haben die Antragsteller einen Anspruch auf die bauliche Veränderung. Bauliche Veränderungen könnten bekanntermaßen gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer nur durchgeführt werden, soweit diesen kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse. Einen derartigen Nachteil sahen die Richter nicht, da das Eigentumsrecht der Antragsteller mit dem der übrigen Wohnungseigentümer abzuwägen sei. Zu berücksichtigen sei, dass die Antragsteller so stark gehbehindert seien, dass ihnen ein Verlassen und Wiederaufsuchen ihrer Wohnung ohne mechanische Steighilfe nur noch unter erschwerten Bedingungen möglich sei. Das Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG entspringende Recht auf barrierefreien Zugang zur Wohnung überwiege jedenfalls das Interesse der übrigen Eigentümer an einer Erhaltung des optischen Erscheinungsbildes des Treppenauses.

W-E-5
Bauliche Veränderung und Auslegung der Teilungserklärung
WEG §§ 14, 22 Abs. 1

1. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum so Instand zu halten und von diesem sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Nachteil ist hierbei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist demgegenüber nicht erforderlich. Nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht.
2. Bei einer Auslegung der Bestimmungen einer Teilungserklärung ist abzustellen auf den Wortlaut und Sinn des Teilungsvertrages und der darin in Bezug genommenen Unterlagen aus der Sicht eines unbefangenen und objektiven Betrachters und nicht auf den Willen der Erklärenden, da ein Sonderrechtsnachfolger sich über den Rechtsinhalt anhand der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung orientieren können muss. Entscheidend ist, was sich nach Wortlaut und Sinn aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Regelung ergibt.
3. Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen darf, wenn die übrigen Eigentümer hierdurch nicht erheblich beeinträchtigt werden, so stellt dies eine Erweiterung der Befugnis zur baulichen Veränderung gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen des WEG dar, da hier bereits bei einem bloßen Nachteil keine Veränderung vorgenommen werden darf (vgl. Leitsatz 1).
4. Zu der Frage, ob durch an der Rückfassade des Vorderhauses zu errichtende acht Balkone die übrigen Eigentümer, insbesondere die Hinterhausbewohner, wesentlich benachteiligt werden.

OLG Hamburg, Beschluss vom 22.05.2006 - 2 Wx 42/04

W-E-6

Mängel am Gemeinschaftseigentum: Großer Schadensersatz und Befugnis der WEG


1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder die Wandlung zu schaffen.
2. Ein Vergleich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem Mängel des Wohnungseigentums abgegolten werden, lässt die bereits entstandenen Ansprüche der Erwerber unberührt, vom Veräußerer großen Schadensersatz oder Wandelung zu verlangen.

BGH, Urteil vom 27.07.2006 - VII ZR 276/05

BGB a.F. §§ 631, 634, 635; WEG § 21

Zum Fall:

Zwei Erwerber von Eigentumswohnungen, die jeweils die Vergütung bezahlt haben, nehmen den Bürgen aus einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV auf Rückgewähr der Vergütung in Höhe von ca. 876.000 Euro in Anspruch. Im Sommer 2000 verklagte der Verwalter aufgrund eines Beschlusses der WEG den Bauträger (BT) auf Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Im November forderten die Erwerber den BT unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Mängelbeseitigung auf. Im Jahre 2002 schloss der Verwalter aufgrund eines Beschlusses der WEG mit dem BT einen Vergleich, in dem sich die WEG verpflichtete, nach Zahlung von 512.000 Euro die Klage zurückzunehmen und hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum keine Ansprüche mehr geltend zu machen. Nach Zahlung des Betrages nahm die WEG die Klage zurück. Das OLG hat die Klage unter anderem mit der Begründung abgewiesen, durch den Beschluss der WEG, Vorschuss zu verlangen, hätten die Erwerber ihren Anspruch verloren. Außerdem habe die Erfüllung des Vergleichs die Wirkung einer erfolgreichen Nachbesserung, so dass der Anspruch nicht mehr besteht.

Zum Urteil:

Der BGH hebt das Urteil auf. Er bestätigt seine bisherige Rechtsprechung, dass der Erwerber grundsätzlich befugt ist, ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum eine Frist mit Ablehnungsandrohung zur Mängelbeseitigung mit dem Ziel zu setzen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatz zu schaffen (BGH, Urteil vom 23.02.2006 - VII ZR 84/05). Diese Befugnis ist jedenfalls auch dann nicht beschränkt, wenn die WEG beschlossen hat, Vorschuss zu verlangen und der Vorschuss nicht bezahlt worden ist. Der Vergleich führt nicht zum Verlust des Anspruchs des Erwerbers auf großen Schadensersatz. Der nach Fristablauf entstandene Anspruch gemäß § 635 BGB n.F. kann nicht entfallen, wenn der Mangel nach Fristablauf beseitigt wird oder aufgrund des Vergleichs eine Mängelbeseitigung nicht mehr in Betracht kommt.

Kommentar:
Die Fragen hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die für die Vertragsabwicklung bedeutsam sind hat der BGH nicht entschieden. Die Frage, welche Folgen es für den Anspruch des Erwerbers auf großen Schadensersatz haben kann, wenn der von der WEG geforderte Vorschuss gezahlt worden ist, ist nicht Gegenstand der Entscheidung. Der BGH stellt fest, dass die WEG mit ihrem Beschluss, Vorschuss zu verlangen, nicht beabsichtigt hat, die Verfolgung aller Ansprüche an sich zu ziehen, so dass die Frage nicht zu entscheiden ist, ob die WEG befugt ist, die Verfolgung der Mängelansprüche in der Weise an sich zu ziehen, dass der Erwerber an diese Entscheidung gebunden ist. Er führt aus, dass erhebliche Bedenken gegen eine derartige Beschlussbefugnis der WEG bestehen. Hinsichtlich des Vergleichs weist der BGH auf eine offene Rechtsfrage hin. Er lässt es dahinstehen, inwieweit die WEG befugt war, über den Vergleich durch Mehrheitsbeschluss zu beschließen.

W-E-7

Gewillkürte Verfahrensstandschaft und Grenzen der Ermittlungspflicht


1. Die gewillkürte Verfahrensstandschaft erfordert neben der Ermächtigung ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse des Verfahrensstandschafters an der Geltendmachung des fremden Rechts. Ein eigenes schutzwürdiges Interesse der WEG - Verwaltung kann bei Geltendmachung von Rechten der Gemeinschaft aufgrund eines legitimierenden Beschlusses der Gemeinschaft vorliegen (BayOblG, Beschl. vom 12.12.2005 - 34 Wx 83/05).

2. Im WEG - Verfahren als echtem Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist die Ermittlungspflicht durch die Darlegungs- und Förderungslast der Beteiligten begrenzt (OLG Frankfurt, Beschl. v. 27.7.2005 - 20 W 493/04).

AG Charlottenburg 72 II 9/06 WEG


Kommentar:


In diesem Verfahren haben wir den Dachgeschossausbauer anwaltlich vertreten. Den Zahlungsantrag der WEG-Verwaltung hat das Gericht als unzulässig, hilfsweise als unbegründet zurückgewiesen.

Soweit die WEG-Verwaltung Rechte einzelner Eigentümer aus Sondereigentum geltend machte, fehlte es an einem schutzwürdigen Interesse der Antragstellerin. Der Antrag war i.ü. auch nicht hinreichend bestimmt. Es war schon nicht angegeben, an wen die Zahlung erfolgen soll, was sich wegen der vielfältigen Möglichkeiten auch nicht durch eine Auslegung heilen liess, wie das Gericht weitergehend ausführte.

Der Grundsatz der Amtsermittlung bedeute auch nicht, dass das Gericht allen nur denkbaren Möglichkeiten von Amts wegen nachgehen müsste, da die Ermittlungspflicht durch die Darlegungs- und Förderungslast der Beteiligten begrenzt ist.

Fazit: Anwälte sollten sich nicht darauf verlassen, dass das Gericht ihnen im WEG - Verfahren, mehr als nach vorstehendem erforderlich ist, behilflich sind. Ohnehin werden sich die Parteien darauf einzustellen haben, dass (voraussichtlich) ab dem 1.1.2007 die ZPO für das WEG-Verfahren gelten wird.

W-E-8

Hobbyraum: Kann dieser zu Wohnzwecken genutzt werden?


1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die unter anderem aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen als selbstständigen Teileigentumseinheiten besteht, dass die Hobbyräume ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden dürfen, so liegt darin in der Regel eine Vereinbarung, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet ist und diese Räume dann zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden dürfen.

OLG München, Beschluss vom 06.11.2006 - 34 Wx 105/06

BGB § 1004 Abs. 1 Satz 2; WEG § 15 Abs. 3



Entscheidung des OLG:

Nach dem OLG erlaubt ein als „Hobbyraum“ bezeichneter Raum, zwar grundsätzlich nur ein „gelegentliches“ Benutzen zu Wohnzwecken (etwa als Gästezimmer und dürfe im Prinzip als solcher nicht den Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder Familie bilden. Die Bezeichnung als Hobbyraum schließe die Nutzung als Wohnung daher eigentlich aus.

Hier sei dies aber anders, da die Teilungserklärung es ausdrücklich gestatte, den Hobbyraum auszubauen. Es sei auch die Verbindung des Hobbyraums mit der Wohnung durch Treppen oder Türen/Wanddurchbrüche gestattet worden.

In diesen Gestattungen läge jeweils die Erlaubnis, den Hobbyraum auch zu Wohnzwecken auszubauen.

Kommentar:

1. Grds. wäre bei einem "Hobbyraum“ zunächst zu fragen, ob die Bezeichnung wirklich eine Nutzungsbeschränkung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 WEG sein soll.

2. Oft handelt es sich (auch wegen der Problematik, die sich aus öff. BauR ergibt) nur um völlig belanglose „Nutzungsvorschläge“.

3. Eine nur im Aufteilungsplan enthaltene Nutzungsangabe - z. B. die Bezeichnung eines Raums als Waschraum oder Trockenraum - hat grds. keine Bedeutung und ist ein bloßer Nutzungsvorschlag.

4. Nur, wenn die Auslegung ergibt, dass es sich bei einer Bestimmung tatsächlich um eine Gebrauchsregelung für das Sondereigentums handelt, ist zu ermitteln, was ihr Inhalt sein soll.

5. Eine absolute Gebrauchsgrenze ergibt sich dann aber nicht: Nach der Rspr. ist weiterhin zu klären, welcher Gebrauch und welche Nutzung aufgrund einer typisierenden Betrachtungsweise neben der eigentlich bestimmten Nutzung auch noch zulässig sind. Hier wird man u.E. auch berücksichtigen müssen, warum die Regelung "Hobbyraum" eine Aufnahme in die GO gefunden hat. Wenn der Bauträger die Regelung vorgenommen hat, dürfte den Erwerbern idR klar sein, dass die Nutzung als Wohnraum noch anstehen wird.

6. Zulässig wird jedenfalls alles sein, was dem Gewollten nach Art und Maß vergleichbar ist.

W-E-9

BGH -- Zur Zuständigkeit für Durchsetzung der Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum? UND: Welche Auswirkungen hat es, wenn die WEG die Zuständigkeit für die Setzung gemeinschaftsbezogener Fristen an sich zieht?


Die - (teil-)rechtsfähige - Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit.

Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 236/05

BGB § 633; WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2



Zum Urteil:

Der V. Senat des BGH (dieser ist für Wohnungseigentumssachen zuständig) hat die WEG in seiner aufseherregenden Entscheidung für teilrechtsfähig erklärt (BGH, Beschluss v. 2.6.05, V ZB 32/05). Danach gilt für die WEG, dass Ihre Rechtsfähigkeit nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt ist, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen.

Der VII. Senat des BGH (Bausenat) übernimmt diese Rechtsprechung. Er klärt mit diesem Urteil, für welche Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum der Einzelerwerber und für welche der nunmehr teilrechtsfähige Verband zuständig ist.

Im zu entscheidenden Fall ging es um die Vorschussklage einer WEG wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum.

Was ist das wichtige an dieser Entscheidung?

-DerVII. Senat erkennt zunächst die Rechts- und Parteifähigkeit der WEG als Verband für die Geltendmachung und gerichtliche Durchsetzung der Rechte der Erwerber wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an.

Die WEG ist nicht Inhaberin dieser Rechte. Auch werden diese nicht auf sie übergeleitet. Jedoch folgt aus der VERWALTUNGSKOMPETENZ der WEG aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, dass diese auch GEMEINSCHAFTSBEZOGENE Ansprüche der Erwerber wegen solcher Mängel geltend machen kann.

Der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzuordnen.

Für die einzelnen Rechte ist auch unter Berücksichtigung der bisher. Rspr. zu unterscheiden:

-Solange der Erwerber durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Gemeinschaft oder schützenswerte Interessen des Bauträgers nicht beeinträchtigt, kann er seine Rechte selbstständig verfolgen. Er kann also
-Mängelbeseitigung,
-Ersatz eigener Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und
-Vorschuss auf Zahlung an die Gemeinschaft selbstständig verlangen, soweit die Gemeinschaft die Durchsetzung nicht an sich zieht.

Die Geltendmachung von Minderung und kleinem Schadensersatz steht ausschließlich der Gemeinschaft zu. Rücktritt und großer Schadensersatz stehen ausschließlich dem Einzelerwerber zu.

Fazit:

Das Urteil ist für das Bauträgerrecht sehr bedeutsam und klärt Zuständigkeiten.

Die Befugnis der insoweit rechtsfähigen WEG gilt nicht nur für die Mängelrechte, sondern auch für die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche.

Dem ist zuzustimmen, denn die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums und der Schutz des Bauträgers erfordern ein einheitliches Vorgehen der Eigentümer.

Der Einzelerwerber bleibt aber grundsätzlich befugt, den Vertrag rückabzuwickeln. Dazu müssen aber zuvor Mängelbeseitigungsfristen gesetzt und abgelaufen sein. Die Zuständigkeit für die Setzung solcher - GEMEINSCHAFTSBEZOGENEN! - Fristen kann die WEG aber an sich ziehen. Obwohl Rücktritt und großer Schadensersatz rein individuelle Rechte des Erwerbers sind, kann deren Ausübung also doch vom Vorgehen der Gemeinschaft abhängig sein!!!

W-E-10