Maklerrecht  
Hinweis: Die Entscheidungen zum Maklerrecht haben eine Nummer zur leichteren Auffindbarkeit erhalten. Diese finden Sie am Ende der Entscheidung (die Entscheidungen des BGH´s finden Sie im Volltext unter: www.bundesgerichtshof.de).


BGH: Rechtsprechungsänderung: Voraussetzungen für den Abschluss eines Maklersuchauftrages


Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags durch den Kunden.

BGH, Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04

BGB § 652


Kommentar:

Der Entscheidung lag eine häufige Fallgestaltung zugrunde, die in Stichworten wiedergegeben wird:

Kaufinteressent wendet sich an Makler und möchte Immobilie nachgewiesen bekommen. Makler weist Immobilie nach. Der Kaufvertrag wird beurkundet. Käufer zahlt Maklerprovision nicht. Er meint dem Makler stehe keine Provision zu, da er vom Makler nicht mündlich oder schriftlich darauf hingewiesen worden sei, dass Makler eine Provision bei Kaufvertragsabschluss vom Käufer zustehe.

Der BGH führt grundsätzliches zum konkludenten Maklervertragsabschluss aus:

"Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus."

In seiner Entscheidung vom 16.5.1990 ging der BGH noch vom Maklervertragsschluss aus, wenn der Kunde, der von sich aus initiativ wird, Dienste wünscht, die den Umständen nach nur gegen Entgelt erwartet werden können (BGH, Urt. vom 16.5.1990 - IV ZR 64/89).

Der BGH stellt, wie er in seinem Urteil vom 22.09.2005 deutlich macht, hohe Anforderungen an einen konkludenten Maklervertragsabschluss.

Voraussetzungen:

-klarer und eindeutiger Hinweis des Maklers an Kunden auf das Provisionsverlangen des Maklers hingewiesen wird und
-Kunde nimmt anschliessend in Kenntnis dieser Forderung Dienste vom Makler oder verlangt Dienste ab.

Diese hohen Anforderungen gelten nach dem BGH auch dann, wenn der Kaufinteressent von sich aus, ohne Bezug auf ein Zeitungsinserat oder Maklerschild zu nehmen, beim Makler nachfragt, um sich Objekte aus dessen "Bestand" benennen zu lassen. Auch dann kommt mit der Objektangabe nicht ein Maklervertrag zu Stande.

Anders ist es nur, wenn Makler den Kunden zuvor auf seine Provisionsforderung gegenüber dem Käufer klar und deutlich hingewiesen hat und dann der Kunde weitergehende Maklerdienste nachfragt / erwartet.

Nur, wenn der Kunde einen eigenen Suchauftrag erteilt, kann auch ohne Provisionsabrede vom Zustandekommen eines Maklervertrages ausgegangen werden.

Die Praxis wird sich auf die neue Rechtsprechung des BGH einzustellen haben.

Ma-E-1