Mietrecht  
Hinweis: Die Entscheidungen zum Mietrecht haben eine Nummer zur leichteren Auffindbarkeit erhalten. Diese finden Sie am Ende der Entscheidung (die Entscheidungen des BGH´s finden Sie im Volltext unter: www.bundesgerichtshof.de).




Beweislast


1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet.
2. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.

BGH v. 3.11.2004 - VIII ZR 28/04 -

Mi-E-1
BGH: Auch Quotenklausel ist unwirksam, wenn keine wirksame Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters besteht!
BGB §§ 538, 307

1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05

Kommentar:
Ist - wie vom BGH hier angenommen - die vertragliche Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, kann sich der Vermieter nun -so der BGH- nicht mehr auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte „quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle“ berufen. Die Kostenregelung, die so genannte „Quotenklausel“, verliert nach Auffassung des BGH ihre Grundlage. Das Gleiche gilt nach dem BGH für mögliche Vermieteransprüche auf Schadensersatz. Es liegt keine wirksame Vereinbarung über die Übertragung von Renovierungspflichten vor.

Dieses Urteil -wieder einmal gegen Vermieter gerichtet- hat gravierende Auswirkungen in der Praxis: Es dürften vermutlich mehrere hunderttausend Mietverträge betroffen sein, in denen die Quotenklausel zusätzlich zur Schönheitsreparaturklausel (mit "starrer" Fristenregelung) enthalten ist.

Das Urteil wird Mietpreissteigerungen nach sich ziehen. Bei neu abzuschliessenden Mietverträgen muss die Rechtsprechung Berücksichtigung bei Formulierung des Mietvertrages finden.

Aber: Keinen "starren Fristenplan" nimmt der BGH an, wenn dem Fristenplan die Worte "in der Regel" vorangesetzt werden: Der BGH führt hierzu aus, dass die mietvertragliche Klausel dann keinen starren Fristenplan enthält; vielmehr lässt sie - für den verständigen Mieter erkennbar - durch die den Fristen vorangestellten Worte "in der Regel" genügend Raum für die Beurteilung im Einzelfall, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 163/05).

Auch hieran sieht man, welchen Einfluss wenige Wörter haben können!

ACHTUNG: Wie kann der Vermieter reagieren?:

1) Der Vermieter hat zunächst die Möglichkeit bei Unwirksamkeit der Klauseln eine einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Mieter herbeizuführen.

2) Andernfalls kann der Vermieter dem Mieter eine deutliche Mieterhöhung androhen. Die fehlende Übernahme der Schönheitsreparaturen seitens des Mieters soll dem Vermieter nach der Rspr. erlauben, einen Zuschlag über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu verlangen (OLG Koblenz, NJW 1985, 333; LG München I, NZM 2002, 945). Schönheitsreparaturverpflichtungen haben Entgeltcharakter. Hinsichtlich der Zuschlagshöhe kann ggf. auch auf § 28 Abs. 4 S. 3 BerechnungsVO zurückgegriffen werden. Danach wären 8,50 Euro/qm Wohnfläche im Jahr als angemessen anzusehen.

ABER: Der Vermieter muss vor Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit einräumen, einer Klauseländerung zuzustimmen. Es können u. E. auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herangezogen werden, was zu einer ergänzenden Vertragsauslegung führt. Wie sich die Rspr. insoweit entwickeln wird, wird die Folgezeit zeigen.

Mi-E-2
BGH: "Tapetenklausel" = unwirksam!
BGB § 307, BGB § 538

Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Urteil vom 05.04.2006; Az BGH VIII ZR 109/05




Kommentar:

Unbeachtlich ist, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung und nicht auch zur Wiederanbringung von Tapeten verpflichtet. Die „Tapeten-Klausel“ wird im Ergebnis behandelt wie Endrenovierungsklauseln. Endrenovierungsklauseln sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

Mi-E-3
Gewerbliches Mietrecht/Schönheitsreparaturen
Kombination von Endrenovierungs- und Schönheitsreparaturklausel ist auch bei Gewerbemietverträgen unwirksam
(BGH Urteil vom 6.4.2005 XII ZR 308/02)

In dem zu entscheidenden Fall verlangte der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Gemäß dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Pachtvertrag war die Beklagte verpflichtet, regelmäßige Schönheitsreparaturen in Abständen von mindestens zwei Jahren vorzunehmen. Zudem regelte der Pachtvertrag, dass der Pächter bei Auszug die Räume vollständig renoviert zurückzugeben habe.

Der BGH hat entschieden, dass auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über regelmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Zur Begründung zog der BGH eine Parallele zur Wohnraummiete. Hier wird seit langem die Auffassung vertreten, dass eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichte, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam sei.

Der XII. Senat hat diese Rechtsprechung nun für den Bereich der Geschäftsraummiete übernommen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB habe nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die in Verträgen verbreitete „doppelte“ Reparaturklausel entferne sich nach Ansicht des BGH zu weit vom gesetzlichen Leitbild und ist daher insgesamt unwirksam.

Hinweis: gewerbliche Vermieter sollten ihre vertraglichen Regelungen überprüfen und gegebenenfalls entsprechend anpassen. Die Verlagerung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt grundsätzlich für sich isoliert betrachtet weiterhin zulässig. Es sollte jedoch entweder eine Endrenovierungsklausel oder aber die Verpflichtung zur laufenden Renovierung aufgenommen werden. Nur die Kombination beider Klauseln führt zur Unwirksamkeit der entsprechenden vertraglichen Regelung.

Mi-E-4

Mietrecht: Räumungsvollstreckung ohne Möbelwagen


Bislang war die Zwangsräumung für den Vermieter mit Kosten und Schrecken verbunden. Zumindest ersteres hat der BGH nunmehr abgemildert. In Berlin entsprach es regelmäßiger Übung, dass die Gerichtsvollzieher für die Räumungsvollstreckung einer Wohnung einen horrenden Kostenvorschuss gefordert haben. Dies wurde damit begründet, dass ein Möbelwagen für Abtransport der Möbel bestellt sowie eine Lagerungsmöglichkeit für das Inventar geschaffen werden müsse. Ein Kostenvorschuss von 4.000,00 € – 6.000,00 € (je nach Größe der Wohnung) war an der Tagesordnung.

Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 7.11.2005 nunmehr einen Rie-gel vorgeschoben. Danach wurde es für zulässig erachtet, dass der Vermieter den Zwangsvollstre-ckungsauftrag nur auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt. Voraussetzung ist, dass – am bes-tem im Kündigungsschreiben – bei der Kündigung wegen Zahlungsverzuges von dem Vermieter-pfandrecht Gebrauch gemacht wird und zwar an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen. Dem Abtransport der Sachen muss widersprochen werden. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist es zulässig, den Vollstreckungsauftrag auf Herausgabe der Wohnung zu beschränken. In diesem Fall hat der Gerichtsvollzieher die Sachen des Schuldners in der Wohnung zu belassen, der Anforderung eines Möbelwagens und auch der Einlagerung der Gegenstände bedarf es nicht.

Der Vermieter ist hierdurch in den Besitz der Wohnung gesetzt und darf die Gegenstände freihändig (d. h. wesentlich günstiger) unter Berücksichtigung der hierfür einschlägigen Pfandverwertungsvorschriften verwerten. Liegt eine Einigung mit dem Mieter vor, darf er diese auch auf Mieterkosten entsorgen, selbst für den Fall, dass es sich um eigentlich unpfändbare Gegenstände handelt.

Tipp:
Das Vermieterpfandrecht sollte bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges oder sonstiger offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis regelmässig bereits in dem Kündigungsschreiben geltend gemacht werden. Die Geltendmachung ist mit dem Widerspruch gegen den Abtransport der Sachen durch den Mieter zu verbinden.

(BGH, Beschluss vom 17.11.2005 – I ZB 45/05; LG Berlin, Beschluss vom 11.1.2006 – 81 T 1031/05)


Mi-E-5
Vertrag Schriftform
Die mündliche Änderung eines Gewerbemietvertrages (hier: Mietminderung) ist auch trotz in dem Vertrag enthaltenen Klausel, wonach die Schriftform erforderlich sein soll, wirksam.

(BGH XII ZR 312/02 vom 21.9.2005)

Mi-E-6