Immobilienrecht  


Hinweis: Die Entscheidungen zum Immobilienrecht haben eine Nummer zur leichteren Auffindbarkeit erhalten. Diese finden Sie am Ende der Entscheidung (die Entscheidungen des BGH´s finden Sie im Volltext unter: www.bundesgerichtshof.de).

BGH: Klausel im Bauträgervertrag


Die Klausel in einem Bauträgervertrag: „Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.“ ist unwirksam (BGH, Urteil vom 23.6.2005 – VII ZR 200/00; siehe www.bundesgerichtshof.de).

I-E-1

Bauträgerrecht: Darf die Bank eine bedingte Freigabeerklärung abgeben?


1. Die Bedingung, wonach die Zahlung der vollen Kaufpreissumme auf ein bei der Bank unterhaltenes Konto des Bauträgers erfolgen muss, bevor die Freigabeerklärung durch die Bank erfolgt, ist mit dem Grundgedanken des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV vereinbar und sogar zur zweckdienlichen Abwicklung erforderlich.
2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Erwerber gegenüber dem Bauträger Gewährleistungsrechte und Gegenforderungen zustehen.
BGH, Beschluss vom 08.12.2005 –IX ZR 200/04-

Hinweis: Der Bauträger darf Zahlungen des Käufers nur dann entgegennehmen, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist. Hierzu ist ein der MaBV genügendes Freigabeversprechen erforderlich, anderenfalls darf er keine Zahlung des Erwerbers entgegennehmen. Die tatsächlich in der Praxis hingegebenen Freigabeversprechen sind immer wieder Anlass für gerichtliche Streitigkeiten. Die Bank kann sicherlich Zahlung auf ein bei ihr geführtes Bankkonto verlangen. Sie kann allerdings nicht -wie der IX. Senat des BGH dies meint- in ihrem Freigabeversprechen die Zahlung des „vollen Kaufpreises“, sondern nur des „geschuldeten Kaufpreises“ (Anm.: eine Minderung kann ja zu einer Reduzierung des Kaufpreises führen) verlangen. Der Bauträger darf ansonsten Leistungen des Erwerbers nicht entgegennehmen. Achtung: Freigabeversprechen werden –wie häufig in der Praxis festzustellen- nicht ausreichend kontrolliert!

I-E-2

Bauträgergewinn:


Der Gewinn eines Bauträgers bei Verkauf von Wohnungen mit Sanierungsverpflichtung gilt erst dann realisiert, wenn mehr als die Hälfte der Erwerber das im Wesentlichen sanierte Gemeinschaftseigentum abgenommen haben. Sofern die Käufer ausreichend Zeit zur Feststellung von etwaigen Mängeln hatten, kann die Abnahme auch durch stillschweigende Ingebrauchnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt sein.

(BFH IV R 40/04 vom 8.9.2005)

I-E-3


Kauf eines sanierten Altbaus: Inwieweit haftet der Veräußerer für Mängel?


Sofern der Verkäufer am Altbau Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind („Neubau hinter historischer Fassade“), haftet er nach Werkvertragsrecht für Sachmängel der gesamten Bausubstanz. Wie bei einem Neubau ist ein formelhafter Haftungsausschluss im notariellen Vertrag ebenso beschränkt möglich, wie bei einem Neubau.

Sollte jedoch nur eine Teilsanierung erfolgen, können die Vertragspartner in ihrem Individualvertrag – wie beim Erwerb eines Altbaus – für die von der Sanierung unberührt gebliebene Altbausubstanz eine verschuldensunabhängigen Haftungsausschluss vereinbaren. Hierüber braucht der Notar nicht besonders zu belehren.

(BGH Urteil vom 6.10.2005, Az: VII ZR 117/04).


I-E-4

WIDERRUF UND RÜCKFORDERUNG VON FÖRDERGELDERN FÜR DIE MODERNISIERUNGS- UND INSTANDSETZUNGSARBEITEN AUF EHEMALS RESTITUTIONSBEHAFTETEN BEBAUTEM GRUNDSTÜCK


Im Rahmen einer Pilotentscheidung des Verwaltungsgerichtes Berlin, bei welcher es um das „100 Mio. Sonderförderungsprogramm für Instandsetzungen leer stehender Mietwohngebäude“ ging, haben wir den Restitutionsberechtigten vor dem Verwaltungsgericht Berlin und Oberverwaltungsgericht Berlin anwaltlich vertreten. Das Verwaltungsgericht Berlin gab der Klage des Restitutionsberechtigten, die auf Aufhebung des Rückforderungsbescheides der IBB gerichtet war, statt. Beigeladene war die landeseigene Wohnungsgesellschaft KöWoGe.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat den Widerruf des Bewilligungsbescheides als rechtswidrig angesehen, da er nicht gegenüber dem Restitutionsberechtigten, sondern gegenüber der Beigeladenen hätte erfolgen müssen. Aus Gesetzgebungsgeschichte und Systematik des Vermögensgesetzes folge, dass § 16 VermG grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse des Verfügungsberechtigten mit „Dritten“ erfasst, wobei Dritter nicht ist, wer nach dem Vermögensgesetz Verfügungsberechtigter oder Berechtigter ist.

Das Förderverhältnis –so das VG- war kein Rechtsverhältnis der Beigeladenen mit einem Dritten, sondern mit dem Beklagten (Land Berlin, vertreten durch die IBB), der Fördergeber und zugleich Verfügungsberechtigter über das Grundstück war.

Die Beigeladene war auch nicht Verfügungsberechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes. Es ist wie das VG ausführte, auch nicht geboten, § 16 II 1 VermG im vorliegenden Fall aus Gründen des Verkehrsschutzes auf das Förderverhältnis anzuwenden.

Fraglich sei –so das VG- auch, ob das Förderverhältnis überhaupt ein im Wege der Einzelrechtsnachfolge übergangsfähiges Rechtsverhältnis sei.

Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 27.6.2001, Az.: VG 16 a 51/96

Hinweis:
Am 29.11.2004 kam es zur Verhandlung über die Berufung der Gegenseite. Die Parteien schlossen einen Vergleich, wonach der Bescheid der IBB aufgehoben und das Urteil des Verwaltungsgerichtes Berlin vom 27.6.2001 wirkungslos wurde (Oberverwaltungsgericht Berlin, 5 B 24/01). Der Restitutionsberechtigte hat damit sein von ihm verfolgtes Ziel erreicht.

Dem Rechtsstreit gingen auch zivilrechtliche Auseinandersetzungen voraus, die der Restitutionsberechtigte allesamt für sich entscheiden konnte. So hat die KöWoGe (noch nachdem das AROV der KöWoGe Mitteilung von der kurz bevorstehenden Restitution machte) rechtswidrig umfangreiche Baumaßnahmen durchführen wollen (und mit diesen begonnen), um den Restitutionsberechtigten vor vollendete Tatsachen zu stellen. Die KöWoGe wollte das bebaute Grundstück selber haben. Sie wollte den Verkauf des Restitutionsberechtigten an einen Dritten verhindern. Die Baumaßnahmen die die KöWoGe veranlasste, konnten mit einer einstweiligen Verfügung gestoppt werden. Das Kammergericht machte in seiner Entscheidung deutlich, dass die Vorgehensweise der KöWoGe / des Landes Berlin vom VermG keinesfalls gedeckt ist.

I-E-5


Anrechnung erzielter Mieteinnahmen trotz Mängel!


Macht der Erwerber eines Bauwerks Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, sind die durch die Vermietung erzielten Einnahmen als Nutzungsvorteil anzurechnen.

BGH, Urteil vom 09.02.2006 - VII ZR 228/04

I-E-6

BFH: Neues zur Grunderwerbsteuer (Änderung der Rspr.)


1. Die durch die Annahme eines einheitlichen - sowohl den Verkauf eines bestimmten Grundstücks als auch die Errichtung eines bestimmten Gebäudes umfassenden - Angebots ausgelöste Indizwirkung für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen Kauf- und Bauvertrag im Sinne der Grundsätze zum einheitlichen Leistungsgegenstand gilt auch dann, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen auftreten.
2. Ein einheitliches Angebot im vorbezeichneten Sinne kann auch dann gegeben sein, wenn die bis (annähernd) zur Baureife gediehene Vorplanung inhaltlich maßgebend von der Erwerberseite mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist (Änderung der Rechtsprechung).

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1
BFH, Urteil vom 21.09.2005 - II R 49/04

I-E-7
Altbau: Umfang der Sanierungspflicht des Bauträgers
1. Erreichen die Sanierungsleistungen eines Altbaus ein solches Gewicht, dass sie einer Neuherstellung gleichkommen, kann im Anschluss an die Sanierung ein neuzeitlicher Standard der Wohnung erwartet werden.
2. Dabei schließt der im Keller anzubringende Putz mitsamt Anstrich die Pflicht zu Maßnahmen ein, die einen trockenen Untergrund und damit ein trockenes Mauerwerk sicherstellen.

OLG Nürnberg, Urteil vom 15.12.2005 - 13 U 1911/05
BGH, Beschluss vom 12.10.2006 - VII ZR 30/06 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

BGB a.F. § 633 Abs. 2 Satz 2, 3


Zum Sachverhalt:

Der Bauträger beschrieb das Objekt in seinem „Kurzexposé“ mit: „Neue Lebensqualität in alten Mauern“. Ferner war er zur umfangreichen Sanierung verpflichtet. In der Baubeschreibung hieß es, dass die Sanierung u. a. Folgendes umfasste: „Außen- und Innenwände: Überprüfen, schadhaftes Mauerwerk wird erneuert. …Kellerwände: Pinselputz und Streichen…“.

Zum Urteil:

Wenn die Sanierungsleistungen eines Altbaus ein solches Gewicht haben, dass sie einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkommen, kann -so das OLG Nürnberg- der Erwerber im Anschluss an die Sanierung einen neuzeitlichen Standard seiner Wohnung erwarten. Von einer nur punktuellen Sanierung kann bei Beschreibungen (siehe oben) nicht ausgegangen werden. Insbesondere aufgrund der vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Überprüfung / Erneuerung von schadhaften Wänden schließe der im Keller anzubringende Putz mitsamt Anstrich auch die Pflicht zu Maßnahmen ein, die einen trockenen Untergrund sicherstellen. Dies sei zur Erbringung einer dauerhaft mangelfreien und funktionstauglichen Leistung unabdingbar.

Kommentar:

Dem Urteil ist zuzustimmen. Der Bauträger hat viel versprochen und dann muss er sein Versprechen auch halten. Dass der zugesagte Pinselputz letztlich nur "dauerhaft" auf trockenem Untergrund haften kann versteht sich eigentlich von selbst.

I-E-8

Aufklärungspflicht der Bank (I-E-9)


1. Die Bank muss den kreditsuchenden Kunden nicht nur auf eine erkannte Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung, sondern auch auf eine erkannte arglistige Täuschung des Verkäufers gemäß § 123 BGB über wesentliche Eigenschaften des Kaufsache und/oder auf eine damit häufig verbundene vorsätzliche culpa in contrahendo ungefragt hinweisen.
2. In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Bank und Verkäufer bzw. Vermittler können sich die Anleger unter erleichterten Voraussetzungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der Bank berufen.

BGH, Urteil vom 17.10.2006 - XI ZR 205/05

BGB § 311 Abs. 2 Nr. 1

Zum Urteil:

Der BGH war anderer Auffassung als die Vorinstanz (die vor dem wichtigem "Beweiserleichterungs-Urteil" des BGH vom 16.5.2006 entschieden hat).

Für die Prüfung der Aufklärungspflicht reicht es nicht aus zu prüfen, ob die Bank Kenntnis vom tatsächlichen Wert der Wohnung und damit von der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises hatte. Auch bei Kenntnis von einer arglistigen Täuschung kann eine schadensersatzbegründende Pflichtverletzung der Bank vorliegen (BGH, Urteil vom 01.07.1989 - III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370 und BGH, Urteil vom 11.02.1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). Insofern hätte -so der BGH- das Berufungsgericht auch prüfen müssen, ob die Mitarbeiter der Bank Kenntnis von der Manipulation der Wohnungsangaben hatten. Der Nachweis, dass die Bank einen "konkreten Wissensvorsprung" bezogen auf Sittenwidrigkeit oder Täuschung hatte, obliegt zwar grundsätzlich dem Anleger. Dem Anleger kommt aber eine Beweiserleichterung zu Gute, die der BGH seit dem Urteil vom 16.05.2006 für die Fälle institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Bank und Verkäufer bzw. Vertreiber des finanzierten Objekts annimmt (BGH, BGH Urteil vom 16.5.06-XI ZR 6/04 und BGH, Urteil vom 19.09.2006 - XI ZR 204/04).

Unter bestimmten Voraussetzungen (vom Verkäufer bzw. Vermittler wird auch die Finanzierung der Kapitalanlage angeboten; Angaben des Verkäufers sind evident unrichtig) wird der für die Haftung der Bank erforderliche Wissensvorsprung vermutet.

Der BGH verweist die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurück.

I-E-9

BGH zur Beweiserleichterung (institutionalisierte Zusammenarbeit): Haftet Bank bei evident falschen Angaben des Vermittlers beim Verkauf? (I-E-10)


1. Arbeitet eine Bank mit einem Fondsinitiator oder Verkäufer in institutionalisierter Art und Weise zusammen und wird auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten, so wird ein konkreter Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen oder vorsätzlichen Täuschung des Anlegers vermutet, wenn die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder Vermittlers nach den Umständen des Falles evident ist.
2. Von einer evidenten Unrichtigkeit dieser Angaben ist auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben.

BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04

BGB a.F. §§ 123, 276; HWiG §§ 1, 3

Zum Urteil:

Die Formulare für die Bausparanträge, die der Vermittler den Anlegern vorlegte, stammten von der Bausparkasse. Nach Darstellung der beklagten Anleger gab der Vermittler die erzielbare Miete mit 8,70 DM/qm an. Tatsächlich seien jedoch nur 5,95 DM/qm erzielbar gewesen. Nach Zahlungseinstellung der Anleger geht die Bausparkasse aus einer vollstreckbaren Urkunde über 170.000 DM gegen die Anleger vor. Dagegen klagen die Anleger.

Der BGH verweist die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das OLG zurück. Gelingt den Anlegern dort der Beweis für ihren Vortrag, wird ihre Klage Erfolg haben.

Zwischen der Bausparkasse, der Verkäuferin der Eigentumswohnung und dem eingeschalteten Vermittler bestand eine institutionalisierte Zusammenarbeit. Diese kann sich - ohne Vertriebsvereinbarung oder Rahmenvertrag - schon daraus ergeben, dass die Bausparkasse oder Bank die Benutzung ihrer Formulare durch den Vermittler nicht beanstandet oder dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Beteiligungen desselben Fondsobjekts vom Vermittler oder Verkäufer vermittelt wurden.

Die Angabe einer erzielbaren Miete von 8,70 DM/qm bei einem tatsächlichen Erlös von 5,95 DM/qm war um 46% überhöht. Dies war objektiv grob falsch und damit evident unrichtig.

Es ist deswegen widerleglich zu vermuten, dass die Bausparkasse einen Wissensvorsprung über spezielle Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hatte und dies auch erkennen konnte. Daraus ergab sich eine Aufklärungspflicht der Bausparkasse.

Die Verletzung dieser Pflicht führt dazu, dass die Bausparkasse die Anleger so stellen muss, wie sie stünden, wenn sie keinen Darlehensvertrag abgeschlossen hätten. Sie können demnach die Rückzahlung verweigern.

Im vom BGH entschiedenen Fall waren Finanzierung und Kaufvertrag keine verbundenen Geschäfte. Liegen solche vor, kommt - neben der Aufklärungspflicht der Bank wegen Wissensvorsprungs - eine Zurechnung des Verschuldens des Vermittlers gegenüber der Bank nach § 278 BGB in Betracht ( BGH, Urteil vom 25.04.2006 - XI ZR 106/05).

(I-E-10)

Kreditfinanzierte Fondsbeteiligung: Bankenhaftung für Angaben des Vermittlers? (I-E-11)


1. Ansprüche gegen Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber kann der Fondsanleger dem Rückzahlungsverlangen der kreditgebenden Bank nicht nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG entgegensetzen (Abweichung von BGHZ 159, 280, 291 f und weiteren Urteilen des II. Zivilsenats des BGH).
2. Ansprüche wegen vorsätzlich falscher Angaben des Fondsvermittlers kann der Fondsanleger der kreditgebenden Bank entgegenhalten.

BGH, Urteil vom 25.04.2006 - XI ZR 106/05

BGB § 123; VerbrKrG § 9 Abs. 1, 3, 4

Zum Urteil:

Die Bank forderte ca. 43.000 Euro vom Anleger. Der Anleger machte geltend, der Vermittler habe ihn arglistig getäuscht. Er habe vorsätzlich falsche Angaben über die Rentabilität und die Wiederverkaufsmöglichkeiten der Fondsbeteiligung gemacht.

Der BGH hat die Sache zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts an das OLG zurückverwiesen.

Sollte die Beweisaufnahme ergeben, dass der Vermittler den Anleger vorsätzlich getäuscht hat, ist die Klage der Bank voraussichtlich abzuweisen.

Zwar kann der Anleger nicht im Wege des Einwendungsdurchgriffs nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG der Bank Ansprüche gegen die Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgeblichen Betreiber, Manager und Prospektherausgeber entgegenhalten.

Insofern weicht der XI. Zivilsenat des BGH ohne nähere Begründung von der bisherigen Rechtsprechung des II. Zivilsenats (grundlegend BGHZ 159, 280, 291 ff) ab. Der II. Senat hat erklärt, dass er an seiner Rechtsprechung nicht festhält. Da aber der Vermittler im Verhältnis zur Bank nicht Dritter im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB ist, muss die Bank sich eine arglistige Täuschung oder vorsätzlich falsche Angaben des Vermittlers auch zurechnen lassen, soweit es um Angaben über die Fondsbeteiligung geht.

Vorsätzlich falsche Angaben des Vermittlers begründen einen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss gegen die Bank. Es ist davon auszugehen, dass der Anleger, wenn die Täuschung unterblieben wäre, dem Fonds nicht beigetreten wäre und auch den Kredit nicht aufgenommen hätte. Bisher hat der XI. Senat stets betont, dass Erklärungen des Vermittlers zum finanzierten Objekt der Bank nicht zuzurechnen sind und die Bank nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 15.03.2005 - XI ZR 135/04).

Der BGH betont in seinem Urteil die Zurechenbarkeit „vorsätzlich“ falscher Angaben. Diese können insbesondere in Berechnungsbeispielen des Vermittlers enthalten sein. So hat zB das OLG Stuttgart die Addition von Inflationsrate und einer angenommenen Immobilienwertsteigerung als irreführend angesehen (OLG Stuttgart, Urteil vom 14.02.2002 - 7 U 165/01).

Berechnungsbeispiele sind mithin besonders bedeutsam!

(I-E-11)

Institutionalisierte Zusammenarbeit und Kenntnis der Bank von Falschangaben des Verkäufers: Beweiserleichterung für getäuschte Anleger?(I-E-12)


1. Die Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der ein Kapitalanlagemodell finanzierenden Bank wird in der Fallgruppe des Wissensvorsprungs durch eine Beweiserleichterung für den Anleger ergänzt.
2. Die Kenntnis der Bank von den Falschangaben durch den Verkäufer, Fondsinitiator oder Vermittler wird widerleglich vermutet, wenn beide Seiten institutionalisiert zusammenarbeiten, wenn auch die Finanzierung vom Verkäufer angeboten wurde und die Angaben evident falsch waren.

BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 48/04

BGB §§ 123, 242, 276; VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2

Zum Urteil:

Die Bank verklagt die Anleger auf Zahlung, nachdem diese die Zahlung einstellten. Der Vermittler hat im Vorfeld des Kaufes einer Eigentumswohnung die Anleger durch falsche Angaben zur erzielbaren Miete getäuscht. Die ebenfalls vermittelte Finanzierung übernimmt eine Bank in Form eines grundpfandrechtlich abgesicherten Vorausdarlehens und zweier Bausparverträge. Die Anleger stellen 2002 die Zahlungen mit dem Argument ein, die Bank habe ihre Pflicht verletzt, sie über die Risiken des finanzierten Geschäfts aufzuklären. In dem sich anschließenden Verfahren wehren sich die Anleger gegen die Inanspruchnahme aus einer notariellen Urkunde durch die Bank über 116.000 DM.

Das Berufungsgericht war anderer Auffassung als die Anleger, die sich auf ein eigenes Aufklärungsverschulden der Bank und auf einen konkreten Wissensvorsprung der Bank vor dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des Anlageobjekts beriefen. Der BGH war anderer Auffassung als das OLG und reagiert damit auf die zwischenzeitlichen Urteile des EuGH vom 25.10.2005 (EuGH Urteil v. 25.10.05-Rs. C-350/03; vgl. auch BGH, Urteil v. 16.5.06--XI ZR 6/04).

Im Interesse effektiveren Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können, modifiziert der BGH seine Rechtsprechung zur Fallgruppe des Wissensvorsprungs.

Bislang hatte der Darlehensnehmer die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer zu beweisen (BGH, Urteil vom 12.11.2002 - XI ZR 3/01).

Diese Kenntnis ist so BGH bei Vorliegen dreier Voraussetzungen von nun an jedoch widerleglich zu vermuten.

1. Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank müssen in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken.

2. Die Finanzierung der Kapitalanlage muss vom Verkäufer oder Vermittler angeboten worden sein und

3. Die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts muss nach den Umständen des Falles evident sein.

Der BGH vermutete hier aufgrund des bisherigen Sachstands, dass die Bank von den evident falschen Angaben des Vermittlers Kenntnis hatte und aufklärungspflichtig war.

Der Senat hat die Sache an das OLG zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen. Dort obliegt es der Bank, diese Vermutung zu widerlegen.

(I-E-12)

Wann bedarf der Bauvertrag der notariellen Beurkundung? (I-E-13)


Für die Einbeziehung eines mit einem Dritten abgeschlossenen Bauvertrags in die Formpflicht des separat abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags ist nicht genügend, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen besteht oder eine Absprache mit dem Dritten, nämlich der Baufirma als Vertragspartner des Bauvertrags, den Grundstückskaufvertrag erst ermöglicht.

OLG Celle, Urteil vom 06.12.2006 - 7 U 296/05

BGB § 311b


Zum Urteil:

Käufer/Bauherr nimmt sowohl die Verkäufer eines Baugrundstücks als auch den mit den Verkäufern geschäftlich nicht verbundenen Bauunternehmer auf Rückabwicklung in Anspruch.

Am 17.04.2002 kam es zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrages und am 7.5.2002 zum Vertragsschluss hins. der Herstellung einer Doppelhaushälfte.

Das Landgericht gab der Klage statt. Weil beide Verträge eine Einheit bildeten, hätte auch der Bauvertrag beurkundet werden müssen. Die Nichtigkeit des Bauvertrags erfasse gemäß § 139 BGB auch den Grundstückskaufvertrag.

Das OLG ist anderer Auffassung und weist die Klage ab. Zwar ist ein für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag ebenfalls zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Wird nur einer der rechtlich zusammenhängenden Verträge beurkundet, erstreckt sich die aus § 311b BGB ergebende Nichtigkeit gemäß §§ 125, 139 BGB auf beide Verträge.

Sollte die Abhängigkeit der Verträge zueinander nicht wechselseitig sein, sondern einseitig, ist für die Formbedürftigkeit der gesamten Verträge die Abhängigkeit des formbedürftigen Grundstücksvertrags vom nicht formbedürftigen Vertrag entscheidend (und nicht umgekehrt).

Ob selbstständige Verträge rechtlich zusammenhängen, hängt vom Willen der Parteien ab. Eine Verknüpfung ist zu bejahen, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie "miteinander stehen und fallen sollen".

Auf die zeitliche Reihenfolge kommt es dabei nicht an. Bei einer einseitigen Abhängigkeit des Grundstücksvertrags vom anderen Vertrag muss der Verknüpfungswille der Parteien aber bei der Beurkundung des Grundstücksvertrags vorhanden sein.

Die Niederlegung mehrerer selbstständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet allerdings die Vermutung, dass die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen (BGHZ 76, 43).

Diese Vermutung hat der Käufer/Bauherr -wie das OLG feststellte- nicht widerlegt. Nach Willen des Käufers/Bauherrn sollte der Kaufvertrag zwar nur zusammen mit einem noch abzuschließenden Bauvertrag gelten, da er beabsichtigte, das Grundstück zu bebauen.

Zur Bejahung eines rechtlichen Zusammenhangs reiche dies -so das OLG anders als das LG- aber nicht aus. Aus der bloßen Kenntnis von den Bauplänen des Käufers des Grundstücks könne nicht allein auf eine Billigung (Hinnahme) des Verknüpfungswillens des Käufers durch den Grundstücksverkäufer geschlossen werden. Schließlich versteht sich von selbst, dass ein Käufer, der Bauland erwirbt, dieses bebauen will. Auch wenn der Verkäufer Kenntnis von den Bauabsichten des Käufers hat, geht sein Wille in der Regel nicht dahin, dass er eine Abhängigkeit des Kaufvertrags von einem noch abzuschließenden Bauvertrag hinnehmen will. Für die Einbeziehung des Bauvertrags in die Formpflicht reiche ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen nicht aus.

Fazit:
Auf die Parteien des formbedürftigen Geschäftes wird abgestellt. Hier war bedeutsam, dass Bauunternehmer weder personell noch geschäftlich mit den Verkäufern verbunden waren. Die einseitige Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstückskaufvertrag genügt jedenfalls nicht, um eine rechtliche Einheit im Sinne des Beurkundungsgebots (§311b BGB) zu begründen (BGH, NJW 2000, 951).

I-E-13
Die GbR kann Eigentümerin eines Grundstücks sein!

Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschaft bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks. Auf die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden kann, kommt es dabei nicht an.

BGH, Urteil vom 25.09.2006 - II ZR 218/05; BB 2006, 2490; DB 2006, 2516; NJW 2006, 3716; NZM 2006, 900; WM 2006, 2135; ZfIR 2007, 99; ZIP 2006, 2128; ZMR 2007, 23

BGB §§ 705, 873, 892, 925; GBO §§ 29, 32, 47; ZPO § 767

Ganz kurz:

Mit diesem Urteil nicht geklärt ist die Frage, ob die GbR grundbuchfähig ist (dagegen BayOblG, OlG Celle; dafür OLG Stuttgart).

Mehr spricht derzeit für "DAGEGEN": Dagegen spricht nämlich die aktuelle Gesetzeslage (§ 32 GBO). Die Existenz als auch die Vertretungsberechtigung der GbR als Personengesellschaft müsste durch ein Register nachgewiesen werden können.

Es ist an der Zeit, dass der Gesetzgeber die Registerpflicht der (Immobilien-) GbR endlich einführt!!
Die GbR kann Eigentümerin eines Grundstücks sein!

Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschaft bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks. Auf die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden kann, kommt es dabei nicht an.

BGH, Urteil vom 25.09.2006 - II ZR 218/05; BB 2006, 2490; DB 2006, 2516; NJW 2006, 3716; NZM 2006, 900; WM 2006, 2135; ZfIR 2007, 99; ZIP 2006, 2128; ZMR 2007, 23

BGB §§ 705, 873, 892, 925; GBO §§ 29, 32, 47; ZPO § 767

Ganz kurz:

Mit diesem Urteil nicht geklärt ist die Frage, ob die GbR grundbuchfähig ist. Dagegen spricht die aktuelle Gesetzeslage (§ 32 GBO). Die Existenz als auch die Vertretungsberechtigung der GbR als Personengesellschaft müsste durch ein Register nachgewiesen werden können. Es ist an der Zeit, dass der Gesetzgeber die Registerpflicht der (Immobilien-) GbR endlich einführt!!