Der Bauträgervertrag  

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag eigener Art. Es ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung mit der Besonderheit, dass das mitverkaufte Gebäude - Haus oder Wohnung - zumindest teilweise vom Verkäufer als Bauträger (auf dem dem Bauträger gehörenden Grundstück) erst noch errichtet werden muss und mithin auch eine werkvertragliche Komponente eine Rolle spielt.

Der Bauträgervertrag ist rechtlich ein durchaus komplizierter Vertrag. Für viele Käufer ist er meist der wichtigste (Notar-)Vertrag, den sie abschließen.

Warum?

  • Weil man in der Regel nur ein Mal in seinem Leben ein Haus oder eine Wohnung für eigene Wohnzwecke erwirbt,
  • weil eine emotionale Bindung für den Käufer hinsichtlich seines künftigen Eigentums besteht,
  • weil durch das finanzielle Volumen, das den Kaufpreis ausmacht und oftmals von den Käufern „knapp“ kalkuliert wird, beispielsweise Mängel oder aber auch eine Insolvenz des Bauträgers schwerwiegende finanzielle Auswirkungen haben können.

Wie die Bauerrichtung zu erfolgen hat, ergibt sich aus der Baubeschreibung und den Plänen. Diese sollte sich der Käufer auf jeden Fall vor der Beurkundung vom Bauträger aushändigen lassen.

In einem Bauträgervertrag sollten zusätzlich zu den allgemeinen Bestimmungen und Sicherheiten des Grundstückskaufvertrages insbesondere folgende Punkte besonders geregelt werden:

  • Kaufpreiszahlungen nach Baufortschritt,
  • Umfang der vom Kaufpreis gedeckten Bauleistungen,
  • Fertigstellungstermin und Abnahme,
  • Sonderwünsche des Käufers bei der Bauerrichtung.

Der Käufer muss selbst entscheiden, ob er das Objekt finanzieren kann und ob das Preis- / Leistungsverhältnis für ihn stimmt. Der Notar darf hierüber nicht beraten.
Gefahr besteht beim Abschluss getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung. Dies wird manchmal nicht beachtet. I.d.R. müssen sowohl der Grundstückskaufvertrag als auch der Vertrag über die Bauerrichtung notariell beurkundet werden, sonst droht Nichtigkeit; außerdem kann der Käufer bei Problemen (z.B. nicht fertiggestelltes Bauvorhaben, Mehrkosten, Mängeln, etc.) rechtliche Nachteile gegenüber dem Kauf von Grundstück und Bauwerk in einem einheitlichen Bauträgervertrag haben. Soweit ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag über das (noch) unbebaute Grundstück und den weiteren, die zukünftige Bebauung des Grundstücks betreffenden Verträgen besteht lässt sich auch nach der Rechtsprechung des BFH (BFH-Urteil vom 27.10.1999 – II R 17199) keine Grunderwerbsteuer sparen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Grundstückverkäufer gleichzeitig auch die Baumaßnahme durchführen soll oder wenn der Grundstücksverkäufer den Bauplatzverkauf davon abhängig macht, dass der Bauerrichtungsvertrag mit einer von Ihm benannten Firma/Person abzuschließen ist. Anders ist dies nach der Rechtsprechung des BFH, wenn die Bauerrichtung eine Firma durchführen soll die mit dem Grundstückskaufvertrag nichts zu tun hat. Beim Bauplatzkauf sollten Sie daher dem Notar mitteilen, mit wem die Bauerrichtung durchgeführt werden soll.
Ein Käufer sollte sich gründlich mit dem Entwurf des Bauträgervertrages, der Baubeschreibung und den Plänen, sowie bei Eigentumswohnungen und anderen Anlagen die mit dem Wohnungseigentumsgesetz zu tun haben mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beschäftigen. Fragen zum Vertrag kann der Käufer auch schon vor dem Beurkundungstermin dem Notar stellen, technische Fragen sollte er mit dem Bauträger oder Fachleuten klären. Ein Käufer sollte sich auch nicht scheuen bei dem Beurkundungstermin selbst Fragen zu stellen: der Beurkundungstermin ist gerade dafür gedacht, dass eventuell vorhandene Fragen gestellt werden.
Mancher Käufer vermutet, dass ein Notar dem Bauträger besonders nahe steht. Es ist aber üblich, dass dem Käufer, der schließlich zumindest den Großteil der Beurkundungskosten zu tragen hat, die Wahl des Notars zusteht. Ein Bauträger, der sich an den üblichen Inhalten eines Bauträgervertrages orientieren will, wird mit der Käuferwahl auch grundsätzlich einverstanden sein.
Der Bauträgervertrag kann insbesondere wegen der noch zu erbringenden Bauleistung für den Käufer riskant sein. Ein Käufer sollte sich nach dem Ruf des Bauträgers erkundigen bevor er einen Vertrag abschließt. Auch wenn er Zahlung nur nach Baufortschritt zu leisten hat so hat er doch in der Regel höhere Aufwendungen, wenn der Bau nicht rechtzeitig oder gar nicht fertiggestellt wird. Auf die Sicherheit des Käufers ist beim Bauträgervertrag besonders zu achten. Dies will die Makler- und Bauträgerverordnung sicherstellen. Auch deshalb ist der Notar besonders wichtig.
Der Gesetzgeber will die Interessen desjenigen, der vom Bauträger kauft, geschützt wissen.

Der Vertrag ist daher in seiner Gesamtheit beurkundungspflichtig und unterliegt hinsichtlich der formularmäßigen Vertragsbedingungen den Schutzvorschriften des BGB, die das Gesetz für Allgemeine Geschäftsbedingungen bereit hält. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) spielt eine besondere Rolle. Sie soll den Käufer vor Verlust der dem Bauträger zur Verfügung gestellten finanziellen Mittel sichern. Deshalb darf der Bauträger nach der MaBV auch erst dann Zahlungen des Käufers entgegennehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Dazu gehört, dass nach erfolgter Beurkundung

  • die für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen erteilt sind;
  • eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist;
  • die Sicherung der Lastenfreiheit gegeben ist (die MaBV schreibt den Inhalt eines von der Bank des Bauträgers abzugebenen Freigabeversprechens genau vor);
  • eine Baugenehmigung entweder erteilt ist oder soweit eine solche nicht erforderlich ist, weil nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bau begonnen werden darf;
  • ein Rücktrittsrecht für den Bauträger nicht (mehr) besteht.

Inwieweit anstelle der vorbenannten Sicherungen für Zahlungen des Käufers diese alternativ auch dadurch erfolgen kann, dass eine Aushändigung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft seitens des Bauträgers erfolgt, in welcher die bürgende Bank für alle etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte einsteht (§ 7 MaBV) und welche aktuelle Rechtsprechung zu beachten ist können Sie gerne durch eine an uns gerichtete Frage klären.