Der Grundstückskauf  
Bei dem Kauf von Grundstücken oder anderen Immobilien, z.B. Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten, geht es fast immer um erhebliche wirtschaftliche Werte. Käufer und Verkäufer werden durch den Gesetzgeber dadurch geschützt, daß der Vertrag der notariellen Beurkundung bedarf.

Wir Notare sorgen für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und helfen Risiken zu vermeiden, wir besorgen die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwachen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer. Vor dem Kaufvertrag werden wir das Grundbuch einsehen.

Für in Berlin belegene Grundstücke können wir die Grundbucheinsicht vom Büro aus erledigen, da wir direkten Zugang zu dem Grundbuchdatenbestand haben.

Den Notar treffen außerdem u.a. Mitteilungspflichten gegenüber dem Finanzamt.

Der Inhalt eines Grundstückskaufvertrages hängt von den Wünschen der Beteiligten und davon ab, was gekauft werden soll, z.B. ein Bauplatz, eine Eigentumswohnung oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus.

In jedem Fall sollten folgende Punkte geregelt werden:

  • Sicherung von Käufer und Verkäufer
  • Löschung oder Fortbestand von Belastungen
  • Gewährleistung für Mängel
  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
  • Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers

Gegebenfalls sind auch folgende Punkte wichtig:

  • Aufteilung der Erschließungskosten
  • Erfordernis einer Vermessung beim Teilflächenverkauf
  • Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Pflicht des Verkäufers zur Räumung
  • Regelung zum Altlastenrisiko
  • Rechte Dritter (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Grenzüberbauungs- Grenzbebauungsrechte)?
  • Erschließung

Als Verkäufer sollten Sie sich ggf. vor Kaufvertragsabschluss eine Finanzierungsbestätigung und/oder einen Finanzierungsplan der Bank des Käufers übergeben lassen.

Ein Käufer sollte beim Bauplatzkauf vorher die Bebaubarkeit klären (z.B. mit Architekt und den zuständigen Ämtern wie z.B. Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde etc.). Wenn keine gemeindlichen Planfeststellungen bestehen, sollte eine Bauvoranfrage gestellt werden.

Ein guter Kaufvertrag sollte Käufer und Verkäufer schützen:

Für den Käufer gilt insbesondere: Keine Zahlung ohne Sicherheit (z.B. durch eingetragene Auflassungsvormerkung, Vorliegen von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger).

Für den Verkäufer gilt insbesondere: Eigentumswechsel erst nach Zahlung des Kaufpreises und die Möglichkeit einer unkomplizierteren Rückabwicklung, wenn der Käufer den versprochenen Kaufpreis nicht zahlt.

Aber auch bei einem Mietvertrag oder Pachtvertrag ist zu beachten, dass eine dort befindliche Vereinbarung zum Vorkaufsrecht der Immobilie den gesamten Miet- oder Pachtvertrag unwirksam machen kann, wenn der Miet- oder Pachtvertrag nicht beurkundet wurde. Können Sie sich vorstellen, wie oft dies schon missachtet wurde und wie viele Verträge auch aktuell unter diesem (meist vor sich hin schlummerndem) Problem leiden?